schöler anwaltskanzlei
Mietrecht und Pachtrecht
Wenn der Mieter die vereinbarte Miete nicht zahlt, wenn der Vermieter Mängel der Wohnung nicht beseitigt, wenn überhaupt eine Vertragspartei die Grenzen des Erlaubten nicht kennt und überschreitet, dann besteht die Gefahr, dass die Situation durch weiteres Fehlverhalten eskaliert. Eine Beratung zu den aus dem Mietvertrag erwachsenden Rechte und Pflichten hilft Ihnen, Ihre Position im Streitfall optimal zu vertreten und durchzusetzen.
Nebenkostenabrechnung
Die Nebenkostenabrechnung muss innerhalb von 12 Monaten nach Beendigung des Abrechnungszeitraumes erstellt werden und dem Mieter zugehen. Sonst ist der Vermieter mit weiteren Nachforderungen ausgeschlossen.
Mathematisch eher anspruchslos, ist gleichwohl die richtige Abrechnung der Heiz- und Nebenkosten eine Wissenschaft für sich. Die Rechtsprechung bietet eine schier unendliche Kasuistik zu falschen und intransparenten Abrechnungen – in den seltensten Fällen sind die mir vorgelegten Abrechnungen bedenkenlos zu verwenden.
Ob Sie als Vermieter ein für allemal korrekt abrechnen wollen oder als Mieter Zweifel an der Jahresabrechnung haben – der Gang zum Anwalt lohnt sich meistens.
Mieterhöhung
Die einseitige Erhöhung der vertraglich vereinbarten Miete zur Anpassung an geänderte wirtschaftliche Rahmenbedingungen ist im Wohnraum-Mietrecht zulässig. Auch berechtigen kostenintensive Modernisierungsmaßnahmen den Vermieter, die Miete der Investition entsprechend anzupassen. Beachten Sie bitte:
Der Gesetzgeber hat in den § 557 ff BGB Regelungen geschaffen, welche den Anspruch auf Erhöhung der Vertragsmiete von der Einhaltung vieler formaler Voraussetzungen abhängig machen. Ein Fehler kann in der Regel nicht rückwirkend geheilt werden, so dass Verluste drohen, wenn das Mieterhöhungsverlangen wiederholt werden muss.
Schönheitsreparaturen
Es entspricht der Üblichkeit, laufende Schönheitsreparaturen dem Mieter aufzuerlegen. Allerdings muss festgestellt werden, dass die meisten Altmietverträge aufgrund der sehr mieterfreundlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zwischenzeitlich unwirksame Klauseln enthalten. Als Faustregel gilt:
Starre Fristen für die Durchführung von Schönheitsreparaturen oder ihre Abgeltung bei Beendigung des Mietverhältnisses in vorformulierten Mietverträgen sind unwirksam. Eine wirksame Klausel muss die Pflicht zur Renovierung von der Erforderlichkeit abhängig machen. Die Folge einer unwirksamen Fristenregelung ist hart – die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen entfällt vollständig.
Ob als Vermieter oder Mieter: Prüfen Sie Ihren Vertrag, bevor Sie vermeintliche Ansprüche erheben, welche dann nicht durchsetzbar sind.
Kündigung/Mietminderung
Hat der Mieter zwei Monatsmieten nicht gezahlt, kann ihm in der Regel außerordentlich fristlos gekündigt werden. Aber auch andere Pflichtverletzungen begründen gegebenenfalls das Kündigungsrecht. Nicht zuletzt hat der Vermieter auch Anspruch auf Herausgabe von Wohnräumen, wenn er sie zum Eigengebrauch benötigt.
Im Räumungsrechtsstreit wird eine ganze Jahresmiete als Streitwert zugrunde gelegt. Es lohnt sich also, die Berechtigung einer Kündigung vorab überprüfen zu lassen.
Verletzt der Vermieter seine Verpflichtung, die Wohnung in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten, kann der Mieter die erforderlichen Maßnahmen notfalls erzwingen. Für Schäden an Versorgungsleitungen, Heizungsausfälle, undichte Fenster etc. hat der Vermieter einzustehen.
Mit anwaltlicher Hilfe errechnen Sie die Höhe einer berechtigten Mietminderung oder verschaffen sich durch die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechtes an der Miete die finanziellen Mittel zur Ersatzvornahme auf Kosten des Vermieters.